Quyền và nghĩa vụ của bạn trong căn hộ thuê

1. Quyền và nghĩa vụ tổng quan

Ai giúp bạn: hội người thuê nhà (Mieterverein), phòng tư vấn luật nhà thuê của thành phố, luật sư chuyên về luật nhà thuê.

Nguồn: §§ 535, 536, 543, 551, 556, 558, 573 và 573c BGB — chi tiết ghi ở từng phần

2. Tìm nhà ở đâu

Điều gì là bình thường khi đi tìm nhà

• Bạn xuất trình bảng lương ba tháng gần nhất và giấy tờ tùy thân
• Bạn nộp giấy chứng minh khả năng thanh toán, thường là của Schufa
• Chủ nhà cũ xác nhận bằng văn bản rằng bạn không nợ tiền thuê
• Bạn điền một tờ khai về nghề nghiệp, thu nhập và số người sẽ dọn vào

Điều gì không được phép

Nguồn: §§ 2 và 3 Luật Môi giới nhà ở; §§ 1, 2 và 15 Luật Đối xử bình đẳng

3. Trước khi bạn ký

Chủ nhà không được làm gì khi bạn ký

Không ai được ép bạn ký ngay. Hãy dành thời gian đọc hợp đồng, nếu chưa chắc thì nhờ người kiểm tra. Ai gây áp lực thì thường có lý do.

Ngược lại, những câu sau là được phép: hỏi về thu nhập và nơi làm việc của bạn, xin giấy chứng minh khả năng thanh toán, và hỏi có bao nhiêu người sẽ dọn vào. Với những câu này bạn phải nói thật.

Sau khi dọn vào: Bạn có hai tuần để đăng ký tại Bürgeramt. Bạn cần giấy xác nhận của chủ nhà, và chủ nhà phải đưa cho bạn. Muộn thì có thể bị phạt tới 1.000 Euro.

Nguồn: §§ 2 và 3 Luật Môi giới nhà ở; §§ 17, 19 và 54 Luật Đăng ký cư trú; §§ 2 và 4 Hiệp ước Phí phát thanh truyền hình

4. Tiền đặt cọc

Nếu chủ nhà đã thu nhiều hơn ba tháng tiền thuê, bạn có thể đòi lại phần dư bằng văn bản.

Nếu bạn hiện không lo nổi tiền cọc

Thay cho tiền mặt có bảo hiểm tiền cọc: một ngân hàng hoặc công ty bảo hiểm đứng ra chịu trách nhiệm thay bạn nếu bạn không trả. Bạn đóng mỗi năm một khoản, thường là bốn đến mười phần trăm số tiền cọc.

Cách khác: Jobcenter hoặc Sozialamt có thể ứng tiền cọc dưới dạng cho vay, nếu bạn đang nhận trợ cấp. Hãy hỏi trước khi ký, đừng hỏi sau.

Nguồn: § 551 BGB; § 22 khoản 6 SGB II; án lệ về bảo hiểm tiền cọc, trong đó có Tòa án khu vực Lichtenberg ngày 06.08.2014, 6 C 153/14

5. Tiền thuê và phụ phí

Bảng tính năm về sưởi, nước và rác phải đến tay bạn chậm nhất mười hai tháng sau khi kết thúc năm tính. Với năm 2025 là đến hết năm 2026.

Bạn nên kiểm tra những gì

• Khoảng thời gian được tính có đúng không?
• Chia có đúng không — theo diện tích hay theo số người?
• Có khoản nào mà chủ nhà phải tự chịu không? Gồm quản lý, sửa chữa và quỹ dự phòng
• Số tiền tạm ứng có khớp với những gì bạn đã chuyển không?
• Diện tích căn hộ ghi có đúng không?

Bạn được xem hóa đơn gốc. Chủ nhà phải tạo điều kiện cho việc đó. Hãy yêu cầu bằng văn bản trước khi chuyển một khoản bù lớn.

Nguồn: § 556 khoản 3 BGB; § 71 Luật Viễn thông

6. Được thu bao nhiêu tiền thuê?

Với hợp đồng mới

Ở nhiều thành phố có một trần giá: tiền thuê tối đa cao hơn mười phần trăm so với mức thông thường cho những căn hộ tương tự tại địa phương. Quy định này áp dụng đến hết năm 2029. Có áp dụng cho địa chỉ của bạn hay không thì tùy quy định của bang.

Nhưng có ngoại lệ. Trần giá không áp dụng:

• với những căn hộ được sử dụng và cho thuê lần đầu sau ngày 1 tháng 10 năm 2014 — tức là nhà mới xây
• với lần cho thuê đầu tiên sau một đợt cải tạo rất lớn. Rất lớn nghĩa là: chi phí bằng khoảng một phần ba chi phí xây mới
• khi người thuê trước đã trả nhiều hơn. Khi đó mức cao hơn đó được tiếp tục thu

Bạn có thể làm gì: Viết cho chủ nhà rằng tiền thuê quá cao. Một lá thư hoặc email là đủ. Từ lúc đó bạn có thể đòi lại phần tiền thuê đã trả thừa. Nếu bạn làm việc này trong vòng 30 tháng kể từ khi bắt đầu thuê thì bạn được nhận lại từ tháng đầu tiên. Muộn hơn thì chỉ nhận lại phần đến hạn sau đó. Hãy nhờ kiểm tra lá thư trước — một mẫu có sẵn nhiều khi không đủ.

Nguồn: §§ 556d, 556e, 556f và 556g BGB; trần giá thuê được gia hạn đến 31.12.2029

Ai giúp bạn đòi lại

Ở bất kỳ cách nào bạn cũng phải trình bày được trường hợp của mình cho chính xác. Nếu làm việc đó bằng tiếng Đức là khó với bạn: trong danh bạ của chúng tôi có luật sư và điểm tư vấn nói tiếng Việt.

Tìm bảng giá thuê tham chiếu ở đâu

Bảng giá thuê tham chiếu (Mietspiegel) cho biết mức thông thường ở thành phố bạn cho những căn hộ tương tự — cơ sở cho gần như mọi tranh chấp về giá thuê.

Thành phố trên 50.000 dân bắt buộc phải có bảng này, các xã nhỏ hơn thì thường không.

Cách đọc: tìm dòng theo năm xây và diện tích căn hộ, rồi cộng trừ theo vị trí và trang bị. Số tiền mỗi mét vuông nhân với diện tích của bạn ra mức thuê thuần thông thường.

Nguồn: §§ 558c và 558d BGB; Luật Cải cách bảng giá thuê tham chiếu

Với hợp đồng đang chạy

Chủ nhà không được tự nhiên tăng giá. Ông ấy phải nêu lý do, thường là bằng bảng giá tham chiếu hoặc bằng những căn hộ tương tự.

Nguồn: §§ 558 và 559 BGB

7. Khi có gì hỏng

Ai trả gì

Quan trọng: Kể cả khi bạn phải trả, bạn được tự quyết định ai sửa. Chủ nhà không được ép bạn dùng một hãng đắt tiền.

Nguồn: §§ 535, 536 và 538 BGB; án lệ về điều khoản sửa chữa nhỏ

Bước đầu tiên: báo ngay. Bằng văn bản, có ngày tháng và một thời hạn để sửa. Một email là đủ, nhưng hãy giữ lại. Không báo gì thì bạn mất quyền và có thể phải chịu cả những thiệt hại phát sinh sau đó.

Bạn được trả ít hơn bao nhiêu?

Không có bảng chính thức nào. Các con số dưới đây lấy từ các bản án và chỉ mang tính định hướng. Quyết định luôn theo từng trường hợp, tùy loại, thời gian và mức độ nghiêm trọng.

Nguồn: § 536 BGB. Các mức phần trăm lấy từ các bản án đã công bố và không phải quy tắc cố định

Nấm mốc

Nấm mốc là điểm tranh chấp phổ biến nhất. Quyết định nằm ở nguyên nhân: nếu do tòa nhà, ví dụ tường ẩm hoặc cách nhiệt kém, thì chủ nhà trả. Nếu do thông gió và sưởi quá ít thì bạn trả.

Bạn nên làm gì: Báo nấm mốc ngay bằng văn bản kèm ảnh. Ghi lại bạn thông gió bao nhiêu lần và sưởi ở mức nào. Ai chứng minh được mình đã làm đúng thì ở thế mạnh hơn hẳn.

Nguồn: §§ 536, 536a và 536c BGB

8. Chủ nhà được và không được làm gì

Những cải tạo chủ nhà phải cho phép

Những cải tạo sau chủ nhà không được từ chối nếu không có lý do chính đáng:

• Cải tạo không rào cản, ví dụ ghế nâng cầu thang hoặc buồng tắm không bậc
• Trạm sạc cho xe điện tại chỗ đỗ
• Chống trộm, ví dụ ổ khóa an toàn hơn hoặc song cửa sổ
• Tấm pin mặt trời cắm ở ban công, thường gọi là Balkonkraftwerk — có trong luật từ cuối 2024

Quy định là: hỏi trước, tự chịu chi phí, khi dọn đi thường phải trả lại nguyên trạng. Chủ nhà có thể đòi thêm một khoản bảo đảm cho việc đó. Luôn hỏi bằng văn bản và giữ lại câu trả lời.

Nguồn: § 554 BGB

Nội quy nhà — điều gì bình thường và điều gì không

Gần như nhà nào cũng có nội quy. Nó có hiệu lực với bạn nếu được ghi trong hợp đồng thuê.

Tiếng ồn trẻ em được luật ưu tiên bảo vệ. Trẻ chơi đùa và khóc thì hàng xóm phải chấp nhận. Điều này không áp dụng cho các buổi tiệc ồn ào.

Khi có mâu thuẫn với hàng xóm: Trước hết hãy nói chuyện. Không được thì báo cho chủ nhà bằng văn bản, có ngày tháng và mô tả chính xác. Ông ấy phải lo việc đó.

Nguồn: § 22 khoản 1a Luật Chống ô nhiễm liên bang (tiếng ồn trẻ em); § 535 BGB

Bạn được đòi hỏi gì ở chủ nhà

• Một căn hộ hoạt động được. Sưởi, nước nóng, cửa sổ kín, điện an toàn. Và trong suốt thời gian thuê, không chỉ lúc dọn vào
• Sửa chữa trong thời gian hợp lý. Đặt một thời hạn, thường là hai tuần. Sưởi hỏng vào mùa đông thì tính bằng ngày, không phải tuần
• Giấy xác nhận của chủ nhà để đăng ký tại Bürgeramt
• Được xem hóa đơn gốc của bảng tính phụ phí
• Giấy xác nhận về phần tiền công cho tờ khai thuế của bạn
• Thông tin tiền cọc của bạn nằm ở đâu và được tính lãi thế nào
• Giấy xác nhận tiền thuê cho Wohngeld, Jobcenter hoặc tiền con
• Giấy xác nhận bạn không nợ tiền thuê — bạn cần nó cho căn hộ tiếp theo
• Cho phép cho thuê lại, nếu bạn có lý do chính đáng

Tất cả những thứ này bạn yêu cầu bằng văn bản, kèm một thời hạn. Chủ nhà không phản hồi thì hội người thuê nhà giúp bạn tiếp.

Sưởi: Từ tháng 10 đến tháng 4 hệ thống sưởi phải hoạt động. Ban ngày trong các phòng ở phải đạt được ít nhất 20 đến 22 độ. Nếu thường xuyên lạnh hơn thì đó là một lỗi.

Nguồn: §§ 535, 543 và 553 BGB; án lệ của Tòa án Liên bang về lệnh cấm nuôi thú

9. Chấm dứt hợp đồng — từ bạn hoặc từ chủ nhà

Khi bạn chấm dứt

Bạn luôn có thời hạn báo trước ba tháng. Thư phải đến tay chủ nhà chậm nhất vào ngày làm việc thứ ba của tháng.

• Trên giấy, có chữ ký. Một email không đủ
• Nếu hợp đồng ghi nhiều người thì tất cả phải ký
• Giữ bằng chứng: thư bảo đảm hoặc giao tận tay có người làm chứng
• Bạn không phải tìm người thuê thay — dù nhiều người vẫn tin như vậy

Hợp đồng có thời hạn thì thường không chấm dứt sớm được. Hãy xem hợp đồng của bạn có ghi ngày kết thúc không.

Khi chủ nhà chấm dứt

Ông ấy cần một lý do được công nhận. Phổ biến nhất là tự sử dụng: ông ấy hoặc một người thân gần muốn dọn vào ở.

Khi căn hộ của bạn bị bán

Thời hạn bảo vệ ở thành phố bạn dài bao lâu thì hội người thuê nhà biết.

Hãy nhờ tư vấn ngay khi có thư chấm dứt — đừng đợi đến khi có đơn kiện đòi nhà.

Nguồn: §§ 566, 568, 573, 573c, 574 đến 574b và 577, 577a BGB

10. Khi bạn không trả nổi tiền thuê

Đây là tình huống nguy hiểm nhất trong luật nhà thuê — và cũng là tình huống làm được nhiều nhất nếu hành động sớm.

• Nói chuyện ngay với chủ nhà và đề nghị trả góp, bằng văn bản. Nhiều người chịu thương lượng trước khi phát sinh chi phí luật sư
• Hỏi Jobcenter hoặc Sozialamt. Nếu có nguy cơ mất chỗ ở, họ có thể nhận trả nợ tiền thuê — thường dưới dạng cho vay mà bạn hoàn lại. Cách này thường xuyên cứu được căn hộ
• Xin Wohngeld, nếu bạn đi làm mà vẫn chật vật. Xem thêm ở phần 12
• Đến điểm tư vấn nợ. Miễn phí, và họ thương lượng thay bạn

Nếu đã có đơn kiện đòi nhà: Bạn có thể xin tòa cho thêm thời gian dọn đi. Việc đó gọi là Räumungsfrist. Nhờ vậy bạn không phải ra ngay mà có thể bình tĩnh tìm căn hộ mới.

Nguồn: § 543 và § 569 khoản 3 BGB; § 721 ZPO; § 22 SGB II; § 36 SGB XII

11. Dọn đi: sơn sửa và lấy lại cọc

Khi dọn đi

Lấy lại tiền cọc: Chủ nhà được phép kiểm tra trong một thời gian hợp lý, thường ba đến sáu tháng. Ông ấy được giữ lại một phần nếu bảng tính phụ phí chưa xong. Sau sáu tháng mà không có gì thì hãy đòi bằng văn bản kèm thời hạn.

Nguồn: § 535 và § 551 BGB; án lệ nhất quán của Tòa án Liên bang về điều khoản sơn sửa với căn hộ bàn giao chưa sơn

12. Bạn tiết kiệm được gì — và những sai lầm đắt nhất

Tiền bạn có thể lấy về

Nguồn: Luật Wohngeld; § 12 Nghị định Chi phí sưởi; § 2 Luật Môi giới nhà ở; Luật Hỗ trợ nhà ở

Bạn được trừ những gì vào thuế

Cách lấy: Nếu trong bảng tính của bạn không tách riêng phần tiền công, hãy yêu cầu bằng văn bản một „Bescheinigung nach § 35a Einkommensteuergesetz“. Nhiều chủ nhà chỉ cấp khi được hỏi.

Cách này hoạt động chi tiết ra sao, mức trần nào áp dụng và bạn trừ được gì khi chuyển nhà thì có trong bài viết của chúng tôi về hệ thống thuế.

Nguồn: § 35a Luật Thuế thu nhập; Tòa án Tài chính Liên bang về bảng tính phụ phí

6 sai lầm đắt nhất

1. Không có biên bản bàn giao và không có ảnh. Không có bằng chứng thì khi dọn đi bạn phải trả cho cả những hư hỏng đã có từ trước.

2. Chỉ báo lỗi bằng miệng. Không có bằng chứng bằng văn bản thì về mặt pháp lý gần như lỗi đó không tồn tại.

3. Trả bảng tính phụ phí mà không kiểm tra. Rất nhiều bảng có lỗi.

4. Có tranh chấp thì tự ý cắt tiền thuê. Nợ tiền thuê là một trong số ít lý do để bị chấm dứt hợp đồng ngay lập tức.

5. Sơn sửa khi dọn đi mà không kiểm tra điều khoản. Nhiều khi không phải làm.

6. Xin giúp quá muộn. Với nợ tiền thuê và với một lá thư chấm dứt, vài tuần là quyết định.

Đối tác của chúng tôi: hỗ trợ bằng tiếng Việt

Chuyện nhà ở liên quan đến rất nhiều tiền và đến chính chỗ ở của bạn. Thường thì một câu trong hợp đồng hoặc một thời hạn là yếu tố quyết định.

• Tốc độ. Với một lá thư chấm dứt, từng tuần đều quan trọng. Đến khi thư được dịch và hiểu xong thì thường đã mất thời gian
• Chính xác. Một điều khoản có hiệu lực hay không phụ thuộc vào câu chữ. Ai chỉ hiểu đại khái thì mất quyền
• Đừng để người nhà làm phiên dịch. Bạn trả bao nhiêu và ở như thế nào không liên quan đến ai trong nhà
• Họ quen với những trường hợp điển hình. Căn hộ không có hợp đồng bằng văn bản, cho người thân thuê lại, tiền cọc thu quá cao — không phải giải thích lại từ đầu

Bạn tìm thấy ai trong danh bạ

Chậm nhất lúc này bạn nên gọi

• Có thư chấm dứt hợp đồng trong hộp thư
• Có thư của tòa án về căn hộ
• Bạn nợ tiền thuê và không biết làm sao
• Bảng tính phụ phí đòi bù vài trăm Euro
• Trong căn hộ có nấm mốc mà chủ nhà không làm gì
• Chủ nhà đã vào căn hộ mà không báo trước
• Bạn phải sơn sửa khi dọn đi và không chắc mình có phải làm không

Những nơi tư vấn miễn phí

Những nơi này tư vấn độc lập và miễn phí hoặc rất rẻ. Ở đó thường tư vấn bằng tiếng Đức — nên hãy rủ ai đó đi cùng nếu bạn chưa tự tin.

• Hội người thuê nhà (Mieterverein): kiểm tra hợp đồng và bảng tính, đại diện cho bạn khi có tranh chấp. Phí năm rẻ hơn hẳn một luật sư
• Phòng tư vấn luật nhà thuê của thành phố: ở nhiều nơi là miễn phí
• Wohngeldstelle: tư vấn cả về cách nộp đơn
• Tư vấn nợ: khi đã phát sinh nợ tiền thuê
• Sozialamt hoặc Jobcenter: khi có nguy cơ mất chỗ ở

Lưu ý: Bài viết này mang tính thông tin chung và không thay thế tư vấn cho từng trường hợp cụ thể. Đặc biệt, đây không phải tư vấn pháp lý. Mọi thông tin đã được nghiên cứu kỹ và phản ánh tình trạng ngày 13.09.2026. Quy định pháp luật và án lệ thay đổi liên tục; chúng tôi cố gắng cập nhật nhưng không thể bảo đảm tính chính xác và đầy đủ. Trong từng trường hợp có thể khác — quyết định là hợp đồng thuê của bạn và hoàn cảnh cụ thể. Để có thông tin ràng buộc, hãy liên hệ luật sư chuyên về luật nhà thuê, hội người thuê nhà hoặc một điểm tư vấn được công nhận. Mọi điều luật nêu trên có thể tra tại gesetze-im-internet.de.