Wohnen zur Miete: Deine Rechte und Pflichten in der Mietwohnung

Das musst du zuerst wissen: Im Mietvertrag darf nichts stehen, was schlechter ist als das Gesetz. Steht doch etwas Schlechteres drin, gilt es nicht — auch wenn du unterschrieben hast. Viele alte Mietverträge enthalten Sätze, die längst ungültig sind.

1. Rechte und Pflichten auf einen Blick

Darauf hast du ein Recht	Das schuldest du deinem Vermieter
Eine Wohnung, die man normal benutzen kann	Die Miete pünktlich zahlen, meist bis zum dritten Werktag im Monat
Warmes Wasser und Heizung, die funktionieren	Sorgsam mit der Wohnung umgehen
Ruhe in der Wohnung — niemand darf ohne dich hinein	Schäden sofort melden
Besuch empfangen, so lange und so oft du willst	Regelmäßig lüften und heizen
Weniger zahlen, wenn etwas kaputt ist	Kleine Reparaturen zahlen, wenn es im Vertrag steht und der Betrag begrenzt ist
Die Nebenkostenabrechnung prüfen und Belege sehen	Die Hausordnung einhalten, etwa die Ruhezeiten
Die Kaution zurückbekommen	Die Wohnung besenrein zurückgeben

Wer hilft: Mieterverein, Mietrechtsberatung der Stadt, Fachanwalt für Mietrecht.

Quellen: §§ 535, 536, 543, 551, 556, 558, 573 und 573c BGB — im Einzelnen bei den jeweiligen Abschnitten

2. Wo du eine Wohnung findest

Wo suchen	Was du dort findest
Große Portale im Internet	ImmobilienScout24, Immowelt, Immonet, Kleinanzeigen. Die größte Auswahl, aber auch der größte Andrang
Städtische Wohnungsunternehmen	Fast jede Stadt hat eigene Wohnungsgesellschaften mit günstigeren Mieten. Direkt auf deren Website suchen und sich in die Warteliste eintragen
Wohnungsgenossenschaften	Du zahlst einmalig Anteile und wohnst dafür dauerhaft günstig und sicher. Oft lange Wartezeiten — also früh bewerben
Wohnungsamt der Stadt	Wenn du einen Wohnberechtigungsschein hast, bekommst du Zugang zu geförderten Wohnungen
Zimmer und Wohngemeinschaften	wg-gesucht.de und Aushänge in Universitäten oder Berufsschulen
Aushänge und Mundpropaganda	Im Supermarkt, in Vereinen, in der Gemeinde. Viele Wohnungen werden nie ausgeschrieben
Immobilienmaklerinnen und Makler aus unserem Verzeichnis	Wer auf Vietnamesisch beraten wird, versteht Vertrag und Bedingungen sofort. Beachte aber: Beauftragst du selbst einen Makler, zahlst du die Provision — höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten plus Mehrwertsteuer. → Zum Verzeichnis

Was bei der Suche normal ist

Du zeigst Gehaltsnachweise der letzten drei Monate und einen Ausweis
Du legst eine Auskunft über deine Zahlungsfähigkeit vor, meist von der Schufa
Der bisherige Vermieter bestätigt schriftlich, dass du keine Mietschulden hast
Du füllst einen Bogen mit Angaben zu Beruf, Einkommen und Anzahl der Personen aus

Was nicht erlaubt ist

Das darf niemand von dir verlangen	Was gilt
Geld für die Besichtigung	Verboten. Eine Besichtigung ist immer kostenlos
Geld, bevor du den Vertrag unterschrieben hast	Kaution und Miete werden erst nach dem Vertrag fällig
Eine Provision, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat	Dann zahlt der Vermieter. Siehe nächster Abschnitt
Fragen nach Herkunft, Religion oder Schwangerschaft	Musst du nicht beantworten
Eine Ablehnung wegen deines Namens oder deiner Herkunft	Das ist Diskriminierung. Du kannst dich wehren — aber nur innerhalb von zwei Monaten

Die häufigste Betrugsmasche bei der Wohnungssuche: Ein sehr günstiges Angebot, schöne Fotos, und der Vermieter ist angeblich im Ausland. Er will den Schlüssel per Post schicken, sobald du Kaution oder erste Miete überwiesen hast. Manchmal wird auch ein Treuhänder oder ein bekanntes Portal als Sicherheit genannt. Überweise niemals Geld, bevor du die Wohnung von innen gesehen und einen unterschriebenen Vertrag in der Hand hast. Kein seriöser Vermieter verlangt das. Wenn ein Preis deutlich unter allen anderen liegt, ist das kein Glück, sondern ein Warnzeichen.

Quellen: §§ 2 und 3 Wohnungsvermittlungsgesetz; §§ 1, 2 und 15 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz

3. Bevor du unterschreibst

Die Wohnung mit einem Übergabeprotokoll übernehmen. Alle Schäden und alle Zählerstände hineinschreiben
Fotos von jedem Raum machen, mit Datum
Prüfen, ob im Vertrag Kaltmiete, Nebenkosten und Heizkosten getrennt stehen
Prüfen, ob eine Klausel zum Renovieren drinsteht
Nach der Wohnungsgeberbestätigung fragen — du brauchst sie fürs Bürgeramt
Fragen, ob es eine Hausordnung gibt, und sie durchlesen

Das wissen die wenigsten — und es spart oft über tausend Euro: Hat der Vermieter den Makler beauftragt, darfst du als Mieter keine Provision zahlen. Wer bestellt, bezahlt. Das gilt seit Juni 2015. Auch versteckte Gebühren sind dann verboten, etwa eine „Bearbeitungsgebühr“ oder „Verwaltungspauschale“. Hast du trotzdem gezahlt, kannst du das Geld zurückfordern. Nur wenn du selbst einen Makler beauftragst, zahlst du — dann höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten plus Mehrwertsteuer.

Was dein Vermieter beim Unterschreiben nicht darf

Niemand darf dich drängen, sofort zu unterschreiben. Nimm dir Zeit und lass den Vertrag im Zweifel prüfen. Wer Druck macht, hat meist einen Grund dafür.

Das darf er nicht verlangen	Was gilt
Geld allein für die Besichtigung oder für den Vertrag	Solche Gebühren sind unzulässig. Auch nicht als „Bearbeitungsgebühr“
Mehr als drei Monatsmieten Kaution	Der Teil darüber ist unwirksam
Fragen nach Schwangerschaft, Religion, Herkunft oder Parteizugehörigkeit	Musst du nicht beantworten. Eine falsche Antwort darauf schadet dir später nicht
Fragen nach Vorstrafen oder Krankheiten	Darf er nicht stellen
Sofortige Unterschrift ohne Bedenkzeit	Du darfst den Vertrag mitnehmen und in Ruhe lesen

Zulässig sind dagegen: Fragen nach Einkommen, Arbeitgeber, Zahlungsfähigkeit und der Zahl der Personen. Bei diesen Fragen musst du die Wahrheit sagen.

Wichtig bei mehreren Namen im Vertrag: Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, haftet jede einzelne für die gesamte Miete. Zieht eine aus und zahlt nicht mehr, kann der Vermieter sich das ganze Geld bei den anderen holen. Wer aus einem gemeinsamen Vertrag raus will, braucht die Zustimmung des Vermieters. Klär das schriftlich, bevor jemand auszieht.

Nach dem Einzug: Zwei Wochen Zeit für die Anmeldung beim Bürgeramt. Du brauchst dafür die Wohnungsgeberbestätigung, die dein Vermieter dir geben muss. Zu spät kostet bis zu 1.000 Euro.

Eine Versicherung, die fast jeder braucht: die private Haftpflichtversicherung. Sie zahlt, wenn du in der Wohnung einen Schaden verursachst, etwa Wasserschaden bei den Nachbarn. Das geht schnell in die Zehntausende, und ohne Versicherung haftest du mit allem, was du hast. Kostet meist unter 100 Euro im Jahr.

Was kurz nach der Anmeldung kommt: ein Brief zum Rundfunkbeitrag. Er wird automatisch fällig, sobald du beim Bürgeramt gemeldet bist — auch ohne Fernseher oder Radio. Er kostet 18,36 Euro im Monat und gilt pro Wohnung, nicht pro Person. In einer Wohngemeinschaft oder Familie zahlt also nur einer. Wer Bürgergeld, Grundsicherung, Leistungen für Asylsuchende oder BAföG mit eigener Wohnung bekommt, kann sich befreien lassen — aber nur auf Antrag mit Bescheid, nie automatisch. Das geht bis zu drei Jahre rückwirkend.

Quellen: §§ 2 und 4 Rundfunkbeitragsstaatsvertrag; Beitragshöhe 18,36 Euro pro Monat, unverändert im Jahr 2026

Warnung: Melde dich nie an einer Adresse an, an der du nicht wirklich wohnst. Für die Person, die eine falsche Bestätigung ausstellt, sind bis zu 50.000 Euro Bußgeld möglich, und auch für dich hat es Folgen. Es gibt bessere Wege — frag eine Beratungsstelle.

Quellen: §§ 2 und 3 Wohnungsvermittlungsgesetz; §§ 17, 19 und 54 Bundesmeldegesetz

4. Die Kaution

Frage	Antwort
Wie hoch darf sie sein?	Höchstens drei Monatsmieten — gerechnet ohne Nebenkosten und ohne Heizung
Muss ich alles auf einmal zahlen?	Nein. Du darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste zum Mietbeginn
Darf der Vermieter mehr verlangen?	Nein. Eine Klausel, die alles sofort verlangt, gilt nicht
Wo liegt das Geld?	Getrennt vom Geld des Vermieters und verzinst
Wem gehören die Zinsen?	Dir. Sie werden zur Kaution dazugerechnet und mit ausgezahlt
Wann bekomme ich sie zurück?	Nach dem Auszug, wenn alles geklärt ist. Eine Prüfzeit von einigen Monaten ist normal

Das wissen die wenigsten: Dein Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Geld anlegen und verzinsen. Die Zinsen gehören dir. Er darf das Geld nicht für sich verwenden — geht er pleite, ist deine Kaution geschützt. Du kannst jederzeit fragen, wo sie liegt.

Hat er mehr als drei Monatsmieten verlangt, kannst du den Rest schriftlich zurückfordern.

Wenn du die Kaution gerade nicht aufbringen kannst

Statt Bargeld gibt es die Kautionsversicherung. Eine Bank oder Versicherung steht für dich gerade, wenn du nicht zahlst. Du zahlst dafür jedes Jahr einen Beitrag, meist vier bis zehn Prozent der Kautionssumme.

Vorteil	Nachteil
Du musst beim Einzug kein großes Geld auf einmal aufbringen	Der Beitrag läuft jedes Jahr weiter und kommt nie zurück
Das Geld bleibt für Umzug und Möbel frei	Am Ende hast du nichts angespart — anders als bei einer echten Kaution
Auch als Zwischenlösung nutzbar, wenn die alte Kaution noch nicht zurück ist	Zahlt die Versicherung an den Vermieter, holt sie sich das Geld von dir zurück

Wichtig vorher klären: Dein Vermieter muss das nicht akzeptieren. Er darf auf Bargeld bestehen. Frag deshalb vor dem Abschluss, ob er einverstanden ist. Hast du schon abgeschlossen und er lehnt ab, kannst du den Vertrag mit der Versicherung meist innerhalb von zwei Wochen widerrufen.

Andere Möglichkeit: Jobcenter oder Sozialamt können die Kaution als Darlehen übernehmen, wenn du Leistungen beziehst. Frag vor der Unterschrift, nicht danach.

Quellen: § 551 BGB; § 22 Absatz 6 SGB II; Amtsgericht Lichtenberg vom 06.08.2014, 6 C 153/14

5. Miete und Nebenkosten

Die Jahresabrechnung über Heizung, Wasser und Müll muss dir spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungsjahres zugehen. Für das Jahr 2025 also bis Ende 2026.

Das wissen die wenigsten: Kommt die Abrechnung später, darf dein Vermieter nichts mehr nachfordern. Ein Guthaben muss er dir trotzdem auszahlen — die Frist gilt nur zu seinen Lasten. Und nach Erhalt hast du selbst noch zwölf Monate, um Fehler zu melden.

Was du prüfen solltest

Stimmt der Zeitraum, über den abgerechnet wird?
Wird richtig verteilt — nach Wohnfläche oder nach Personen?
Sind Kosten dabei, die dein Vermieter selbst tragen muss? Dazu gehören Verwaltung, Reparaturen und Rücklagen
Passen die Vorauszahlungen zu dem, was du wirklich überwiesen hast?
Ist die Wohnfläche richtig angegeben?

Ein Posten, der oft zu Unrecht auftaucht: Seit dem 1. Juli 2024 darf dein Vermieter die Gebühren fürs Kabelfernsehen nicht mehr über die Nebenkosten abrechnen. Trotzdem stehen sie in vielen Abrechnungen noch drin. Such nach „Breitbandkabelanschluss“ oder „Antennenanlage“. Steht dort etwas für die Zeit ab Juli 2024, streich es raus und fordere das Geld zurück. Du darfst deinen Fernsehanschluss seitdem frei wählen — oder ganz darauf verzichten.

Du darfst die Originalrechnungen sehen. Dein Vermieter muss dir das ermöglichen. Verlang das schriftlich, bevor du eine hohe Nachzahlung überweist.

Quelle: § 556 Absatz 3 BGB

6. Wie viel Miete ist erlaubt?

Bei einem neuen Vertrag

In vielen Städten gibt es eine Obergrenze: höchstens zehn Prozent über dem, was für ähnliche Wohnungen am Ort üblich ist. Die Regel gilt bis Ende 2029. Ob sie für deine Adresse gilt, hängt vom Bundesland ab.

Es gibt aber Ausnahmen. Die Obergrenze gilt nicht:

bei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden — also bei Neubauten
bei der ersten Vermietung nach einer sehr umfangreichen Sanierung. Umfangreich heißt: Die Kosten liegen bei etwa einem Drittel dessen, was ein Neubau kosten würde
wenn der Vormieter schon mehr gezahlt hat. Dann darf diese höhere Miete weiter verlangt werden

Das wissen die wenigsten — und es ist der stärkste Hebel: Will dein Vermieter sich auf eine dieser Ausnahmen berufen, muss er dich vorher informieren. Von sich aus, schriftlich, vor der Unterschrift. Tut er das nicht, darf er sich später nicht mehr darauf berufen — dann gilt die Obergrenze voll. Prüf also deine Unterlagen: Steht dort nichts über Neubau, Sanierung oder Vormiete, ist das oft mehrere hundert Euro im Jahr wert.

Was du dann tun kannst: Schreib deinem Vermieter, dass die Miete zu hoch ist. Ein Brief oder eine E-Mail genügt. Ab dann kannst du zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Machst du das innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, bekommst du alles ab dem ersten Monat zurück. Später bekommst du nur noch, was danach fällig wird. Lass das Schreiben vorher prüfen — eine Standardvorlage reicht oft nicht aus.

Quellen: §§ 556d, 556e, 556f und 556g BGB; Mietpreisbremse verlängert bis 31.12.2029

Wer dir beim Zurückfordern hilft

Weg	Was es kostet	Was du bekommst
Mieterverein	Jahresbeitrag, meist 60 bis 120 Euro. Bei laufendem Streit oft Wartezeit — also früh eintreten	Prüfung, Schreiben an den Vermieter und Vertretung. Die Rückzahlung behältst du komplett
Online-Anbieter wie Conny (früher wenigermiete.de) oder myRight	Kein Geld im Voraus, Prüfung kostenlos. Bei Erfolg behalten sie in der Regel die gesamte Rückzahlung für die Vergangenheit	Kein Kostenrisiko. Die niedrigere Miete für die Zukunft gehört dir
Anwältin für Mietrecht	Nach Gebührenordnung oder Vereinbarung. Mit Rechtsschutzversicherung meist gedeckt	Volle Beratung, du behältst die Rückzahlung. Sinnvoll bei schwierigen Fällen. In unserem Verzeichnis findest du Anwältinnen, die Vietnamesisch sprechen
Selbst schreiben	Nichts	Riskant: Eine Standardvorlage reicht oft nicht. Lass sie wenigstens einmal prüfen

Der ehrliche Vergleich: Beim Online-Anbieter zahlst du nichts und trägst kein Risiko — dafür bekommst du vom Geld aus der Vergangenheit nichts. Beim Mieterverein zahlst du den Jahresbeitrag und behältst alles. Wer sicher ist, dass die Miete zu hoch ist, fährt mit dem Mieterverein fast immer günstiger.

Bei jedem dieser Wege musst du deinen Fall genau schildern können. Wenn dir das auf Deutsch schwerfällt: In unserem Verzeichnis findest du Anwältinnen und Beratungsstellen, die Vietnamesisch sprechen.

Wo du den Mietspiegel findest

Der Mietspiegel zeigt, was in deiner Stadt für ähnliche Wohnungen üblich ist — die Grundlage für fast jeden Streit über die Miethöhe.

Wo suchen	Was du dort findest
Website deiner Stadt	Such nach „Mietspiegel“ und dem Namen deiner Stadt. Meist beim Wohnungsamt oder Amt für Wohnen. Oft als kostenloses Heft oder als Rechner zum Ausfüllen
Mieterverein	Rechnet den Wert für deine Wohnung aus und sagt dir, ob deine Miete zu hoch ist
Wohnungsamt oder Bürgeramt	Geben Auskunft, wenn du online nichts findest
Wenn es keinen Mietspiegel gibt	Dann zählen drei vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten. Der Mieterverein hilft beim Suchen

Städte über 50.000 Einwohner müssen einen haben, kleinere Gemeinden oft nicht.

So liest du ihn: Zeile mit Baujahr und Größe suchen, Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung rechnen. Der Betrag pro Quadratmeter mal deine Fläche ergibt die übliche Kaltmiete.

Quellen: §§ 558c und 558d BGB; Mietspiegelreformgesetz

Bei einem laufenden Vertrag

Erhöhen kann dein Vermieter nicht einfach so. Er muss es begründen, meist mit dem Mietspiegel oder mit ähnlichen Wohnungen.

Regel	Was gilt
Abstand zur letzten Erhöhung	Mindestens zwölf Monate
Wie viel in drei Jahren?	Höchstens 20 Prozent. In Städten mit knappem Wohnraum nur 15 Prozent
Musst du zustimmen?	Ja. Du hast Zeit bis zum Ende des übernächsten Monats
Ab wann gilt sie?	Ab dem dritten Monat nach dem Brief
Nach einer Modernisierung	Eigene Regeln: höchstens 8 Prozent der Kosten pro Jahr. Dazu ein Deckel von 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren — bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter nur 2 Euro

Quellen: §§ 558 und 559 BGB

7. Wenn etwas kaputt ist

Wer zahlt was

Was kaputt ist	Wer zahlt
Heizung, Warmwasser, Fenster, Rohre, Dach, Elektrik in der Wand	Immer der Vermieter. Das gehört zur Wohnung
Normale Abnutzung — abgelaufener Boden, vergilbte Tapete nach Jahren	Der Vermieter. Dafür zahlst du Miete
Feuchte Wände, Wasserschaden von außen, undichtes Dach	Der Vermieter
Kleine Dinge, die du täglich anfasst — Wasserhahn, Lichtschalter, Türgriff	Du, aber nur wenn im Vertrag eine gültige Regel steht. Siehe Kasten unten
Schäden, die du oder dein Besuch verursacht haben	Du. Dafür brauchst du eine private Haftpflichtversicherung
Deine eigenen Geräte — Waschmaschine, Möbel, Lampen	Du
Verstopfter Abfluss	Wer ihn verstopft hat. Bei alten Rohren meist der Vermieter
Schimmel	Kommt auf die Ursache an — siehe unten

Der Kasten zu den kleinen Reparaturen: Viele Verträge sagen, dass du kleine Reparaturen selbst zahlst. Das ist erlaubt, aber nur mit zwei Grenzen. Eine Obergrenze pro Reparatur, üblich sind rund 100 Euro. Und eine Obergrenze pro Jahr, meist etwa acht Prozent der Jahresmiete. Fehlt eine der beiden Grenzen, gilt die ganze Klausel nicht. Dann zahlt der Vermieter alles. Und du zahlst nie für Dinge, die du nicht direkt bedienst — die Heizungsanlage oder Leitungen in der Wand gehören nie dazu.

Wichtig: Auch wenn du zahlen musst, darfst du selbst entscheiden, wer die Reparatur macht. Dein Vermieter kann dir keinen teuren Betrieb vorschreiben.

Quellen: §§ 535, 536, 538 BGB; Rechtsprechung zu Kleinreparaturklauseln

Erster Schritt: sofort melden. Schriftlich, mit Datum und einer Frist zur Reparatur. Eine E-Mail reicht, aber heb sie auf. Meldest du nichts, verlierst du Ansprüche und haftest womöglich für Folgeschäden.

Wie viel weniger darfst du zahlen?

Es gibt keine amtliche Tabelle. Die Zahlen unten stammen aus Gerichtsurteilen und sind nur eine Orientierung. Entschieden wird im Einzelfall, nach Art, Dauer und Schwere.

Was nicht funktioniert	Was Gerichte zugesprochen haben
Wohnung gar nicht bewohnbar — Brand, Hochwasser, Gesundheitsgefahr	100 Prozent
Heizung fällt im Winter komplett aus	50 bis 100 Prozent
Heizung fällt in der Übergangszeit aus	10 bis 30 Prozent
Schimmel im Wohn- oder Schlafzimmer	20 bis 50 Prozent
Kein warmes Wasser	10 bis 25 Prozent
Dauerhafter Baulärm im Haus oder nebenan	10 bis 40 Prozent
Wasserschaden an Decke oder Wand	20 bis 30 Prozent
Aufzug defekt, ab dem vierten Stock	5 bis 20 Prozent
Balkon nicht nutzbar	5 bis 15 Prozent
Fenster zugig	10 bis 20 Prozent
Wohnung ist mehr als 10 Prozent kleiner als im Vertrag	So viel Prozent, wie sie kleiner ist
Klingel oder Türsprechanlage kaputt	etwa 5 Prozent
Kleinigkeiten wie ein tropfender Hahn im Keller	0 Prozent — zu unbedeutend

Zwei Dinge, die fast alle falsch machen: Gerechnet wird von der Warmmiete, also inklusive Nebenkosten — nicht von der Kaltmiete. Und: Kürze nie einfach von dir aus. Melde den Mangel schriftlich, setz eine Frist und zahl weiter „unter Vorbehalt“. Wer zu viel kürzt, hat plötzlich Mietschulden — und das ist ein Kündigungsgrund. Lass die Höhe vorher prüfen — beim Mieterverein oder bei einer Anwältin aus unserem Verzeichnis.

Quelle: § 536 BGB. Die Prozentwerte stammen aus veröffentlichten Urteilen und sind keine feste Regel

Schimmel

Schimmel ist der häufigste Streitpunkt überhaupt. Entscheidend ist die Ursache: Liegt es am Gebäude, etwa an feuchten Wänden oder schlechter Dämmung, muss der Vermieter zahlen. Liegt es daran, dass zu wenig gelüftet und geheizt wurde, zahlst du.

Was du tun solltest: Melde Schimmel sofort schriftlich mit Fotos. Notiere, wie oft du lüftest und wie warm du heizt. Wer nachweisen kann, dass er sich richtig verhalten hat, steht deutlich besser da.

Quellen: §§ 536, 536a und 536c BGB

8. Was dein Vermieter darf und nicht darf

Das darf er nicht	Was stattdessen gilt
Ohne deine Erlaubnis in die Wohnung — auch nicht mit eigenem Schlüssel	Er muss einen Besuch ankündigen und einen konkreten Grund haben
Das Schloss tauschen oder dich aussperren	Auch bei Mietschulden nicht. Das wäre strafbar
Deine Sachen entfernen	Auch nicht, wenn du im Rückstand bist
Besuch verbieten oder begrenzen	Wer dich besucht und wie lange, geht ihn nichts an
Haustiere pauschal verbieten	Kleintiere sind immer erlaubt. Bei Hund und Katze entscheidet der Einzelfall, ein allgemeines Verbot im Vertrag gilt nicht
Untermiete pauschal verbieten	Hast du einen guten Grund, hast du einen Anspruch auf Erlaubnis. Aber du musst vorher fragen
Fristlos kündigen ohne schweren Grund	Dafür braucht es zum Beispiel erheblichen Zahlungsrückstand

Umbauten, die dein Vermieter erlauben muss

Diese Umbauten darf dein Vermieter nicht ohne guten Grund ablehnen:

Barrierefreier Umbau, etwa ein Treppenlift oder eine bodengleiche Dusche
Ladestation fürs Elektroauto am Stellplatz
Einbruchschutz, etwa ein sichereres Schloss oder ein Fenstergitter
Steckersolargerät am Balkon, oft Balkonkraftwerk genannt — seit Ende 2024 im Gesetz

Was gilt: Vorher fragen, Kosten selbst tragen, beim Auszug meist zurückbauen. Dein Vermieter kann dafür eine zusätzliche Sicherheit verlangen. Immer schriftlich fragen und die Antwort aufheben.

Quelle: § 554 BGB

Die Hausordnung — was normal ist und was nicht

Fast jedes Haus hat eine Hausordnung. Sie gilt für dich, wenn sie im Mietvertrag steht.

Das ist üblich und gilt	Das gilt nicht
Ruhezeiten: nachts von 22 bis 6 Uhr, meist auch mittags und sonntags	Ein Verbot, überhaupt Musik zu hören oder Besuch zu haben
Treppenhaus und Flur frei halten — wegen Feuer und Fluchtweg	Ein Verbot zu duschen oder zu baden nach 22 Uhr
Treppenhaus abwechselnd putzen, wenn es so vereinbart ist	Ein Verbot, in der Wohnung zu kochen, was du willst
Müll richtig trennen	Ein Verbot, Besuch über Nacht zu behalten
Waschküche nach Plan nutzen	Ein pauschales Verbot von Haustieren
Grillen kann auf Balkonen eingeschränkt sein	Ein Verbot, die Wohnung als Wohnung zu nutzen — etwa nur zwei Personen in einer Vierzimmerwohnung

Kinderlärm ist gesetzlich privilegiert. Spielende und weinende Kinder muss die Nachbarschaft hinnehmen. Das gilt nicht für laute Partys.

Bei Streit mit Nachbarn: Erst das Gespräch suchen. Hilft das nicht, schriftlich beim Vermieter melden, mit Datum und genauer Beschreibung. Er muss sich kümmern.

Quellen: § 22 Absatz 1a Bundes-Immissionsschutzgesetz (Kinderlärm); § 535 BGB

Das kannst du von deinem Vermieter verlangen

Eine Wohnung, die funktioniert. Heizung, Warmwasser, dichte Fenster, sichere Elektrik. Und zwar die ganze Mietzeit über, nicht nur beim Einzug
Reparaturen in angemessener Zeit. Setz eine Frist, meist zwei Wochen. Bei Heizungsausfall im Winter sind es Tage, nicht Wochen
Die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung beim Bürgeramt
Einsicht in die Originalrechnungen zur Nebenkostenabrechnung
Eine Bescheinigung über die Arbeitskosten für deine Steuererklärung
Auskunft, wo deine Kaution liegt und wie sie verzinst wird
Eine Mietbescheinigung für Wohngeld, Jobcenter oder Kindergeld
Eine Bescheinigung, dass du keine Mietschulden hast — brauchst du für die nächste Wohnung
Erlaubnis zur Untermiete, wenn du einen guten Grund hast

Alle diese Dinge forderst du schriftlich an, mit einer Frist. Reagiert dein Vermieter nicht, hilft der Mieterverein weiter.

Heizung: Von Oktober bis April muss die Heizung funktionieren. Tagsüber sollten in den Wohnräumen mindestens 20 bis 22 Grad möglich sein. Ist es dauerhaft kälter, ist das ein Mangel.

Quellen: §§ 535, 543 und 553 BGB; BGH zum Haustierverbot

9. Kündigung — von dir oder vom Vermieter

Wenn du kündigst

Du hast immer drei Monate Frist. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein.

Auf Papier, mit Unterschrift. Eine E-Mail reicht nicht
Stehen mehrere Personen im Vertrag, müssen alle unterschreiben
Nachweis sichern: Einschreiben oder persönlich mit Zeugen übergeben
Du musst keinen Nachmieter stellen — auch wenn viele das glauben

Ein befristeter Vertrag kann meist nicht vorzeitig gekündigt werden. Schau nach, ob deiner ein Enddatum hat.

Quellen: §§ 568 und 573c BGB

Wenn dein Vermieter kündigt

Er braucht einen anerkannten Grund. Der häufigste ist Eigenbedarf: Er oder ein naher Angehöriger will selbst einziehen.

Wie lange du gewohnt hast	Kündigungsfrist für den Vermieter
Bis 5 Jahre	3 Monate
5 bis 8 Jahre	6 Monate
Über 8 Jahre	9 Monate

Das wissen die wenigsten: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss genau sagen, für welche Person die Wohnung gebraucht wird und warum. Eine allgemeine Begründung reicht nicht. Und du kannst widersprechen, wenn der Auszug für dich eine besondere Härte wäre. Das gilt zum Beispiel bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder Schwangerschaft. Auch wenn du nachweisen kannst, dass es keine bezahlbare Wohnung gibt. Dein Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem Ende schriftlich beim Vermieter sein.

Wenn deine Wohnung verkauft wird

Das wissen die wenigsten — und es beruhigt viele: Wird deine Wohnung verkauft, musst du nicht ausziehen. Der neue Eigentümer übernimmt deinen Mietvertrag genau so, wie er ist. Gleiche Miete, gleiche Fristen, gleiche Rechte. Im Gesetz heißt das: Kauf bricht nicht Miete.

Situation	Was für dich gilt
Die Wohnung wird verkauft	Dein Vertrag läuft unverändert weiter. Der neue Eigentümer wird dein Vermieter
Deine Wohnung wird während deiner Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft	Der Käufer darf dir mindestens drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen. In vielen Städten sind es fünf bis zehn
Deine Wohnung wird zum ersten Mal nach der Umwandlung verkauft	Du darfst sie als Erste zu denselben Bedingungen selbst kaufen. Das nennt sich Vorkaufsrecht. Dein Vermieter muss dich darauf hinweisen
Die Wohnung war schon vor deinem Einzug eine Eigentumswohnung	Dann gilt die Schutzfrist nicht
Die Kaution	Sie geht auf den neuen Eigentümer über. Er muss sie dir am Ende zurückzahlen

Wie lang die Schutzfrist in deiner Stadt ist, weiß der Mieterverein.

Quellen: §§ 566, 577 und 577a BGB

Lass dich sofort beraten, wenn eine Kündigung kommt — nicht erst bei der Räumungsklage.

Quellen: §§ 573, 573c und 574 bis 574b BGB

10. Wenn du die Miete nicht zahlen kannst

Das ist die gefährlichste Situation im Mietrecht — und die, in der am meisten möglich ist, wenn man früh handelt.

Sofort mit dem Vermieter sprechen und eine Ratenzahlung anbieten, schriftlich. Viele lassen mit sich reden, bevor Anwaltskosten entstehen
Beim Jobcenter oder Sozialamt fragen. Wenn Wohnungslosigkeit droht, können Mietschulden übernommen werden — meist als Darlehen, das du zurückzahlst. Das rettet regelmäßig Wohnungen
Wohngeld beantragen, wenn du arbeitest und trotzdem knapp bist. Mehr dazu in Abschnitt 12
Zur Schuldnerberatung gehen. Kostenlos, und sie verhandelt für dich

Das wissen die wenigsten — die letzte Rettung: Wurde dir wegen Mietschulden fristlos gekündigt, wird die Kündigung unwirksam, sobald du den gesamten Rückstand zahlst. Zeit hast du bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Zwei Einschränkungen: Das geht nur einmal in zwei Jahren. Und es hilft nur gegen die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig ausgesprochene normale Kündigung bleibt bisher wirksam. Genau deshalb gehört so ein Fall sofort zu einer Anwältin. Eine Gesetzesänderung ist in Arbeit, aber noch nicht in Kraft.

Wenn schon eine Räumungsklage läuft: Du kannst beim Gericht mehr Zeit zum Ausziehen beantragen. Das heißt Räumungsfrist. Damit musst du nicht sofort raus, sondern kannst in Ruhe eine neue Wohnung suchen. Der Antrag geht auch noch spät — aber je früher, desto besser.

Quellen: § 543 und § 569 Absatz 3 BGB; § 721 ZPO; § 22 SGB II; § 36 SGB XII

11. Auszug: renovieren und Kaution zurück

Das wissen die wenigsten — und es spart oft mehrere hundert Euro: Sehr viele Klauseln zum Renovieren in älteren Mietverträgen sind ungültig. Hast du die Wohnung unrenoviert übernommen, musst du sie in der Regel auch nicht renoviert zurückgeben. Auch feste Fristenpläne wie „alle drei Jahre streichen“ sind ungültig. Lass die Klausel prüfen, bevor du Geld für Farbe und Handwerker ausgibst. Ein Termin beim Mieterverein kostet weniger als ein Malerbetrieb.

Beim Auszug

Wohnung besenrein übergeben — sauber gefegt, nicht frisch gestrichen
Übergabeprotokoll machen, mit Zählerständen und Unterschrift von beiden
Fotos von allen Räumen, mit Datum
Alle Schlüssel zählen und im Protokoll festhalten
Neue Adresse schriftlich mitteilen, damit die Kaution ankommt

Die Kaution zurück: Dein Vermieter darf eine angemessene Zeit prüfen, meist drei bis sechs Monate. Er darf einen Teil einbehalten, wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Kommt nach sechs Monaten nichts, fordere sie schriftlich mit Frist ein.

Quellen: § 535 und § 551 BGB; ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Renovierungsklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen

12. Was du sparen kannst — und die teuersten Fehler

Geld, das du dir holen kannst

Möglichkeit	Was es bringt	So gehst du vor
Wohngeld	Ein Zuschuss zur Miete vom Staat. Für Menschen, die arbeiten oder Rente bekommen, aber mit dem Geld nicht auskommen. Auch Untermieter können es bekommen	Antrag bei der Wohngeldstelle deiner Stadt. Wichtig: Es wird erst ab dem Monat gezahlt, in dem der Antrag ankommt — nie rückwirkend. Auch ein formloser Antrag sichert schon das Datum
Nebenkostenabrechnung prüfen lassen	Ein großer Teil der Abrechnungen enthält Fehler. Oft geht es um dreistellige Beträge	Beim Mieterverein prüfen lassen, bevor du zahlst
Miete prüfen lassen	Liegt deine Miete über der erlaubten Grenze, kannst du sie senken lassen und Geld zurückfordern	Mietspiegel deiner Stadt ansehen oder den Mieterverein fragen. Siehe Abschnitt 6
Maklerprovision zurückfordern	Wenn du gezahlt hast, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte	Schriftlich zurückfordern, mit Frist
Heizkosten senken	Wurde ohne Zähler abgerechnet, darfst du oft 15 Prozent kürzen	In der Abrechnung nachsehen, ob nach Verbrauch abgerechnet wurde
Mitglied im Mieterverein werden	Prüfung von Verträgen und Abrechnungen, Vertretung im Streit. Der Jahresbeitrag ist deutlich günstiger als eine Anwaltsstunde	Bei laufendem Streit gibt es meist eine Wartezeit — also früh eintreten
Wohnberechtigungsschein prüfen	Damit bekommst du Zugang zu günstigeren Sozialwohnungen. Viele wissen nicht, dass sie berechtigt wären	Beim Wohnungsamt deiner Stadt beantragen. Es zählt dein Einkommen und die Haushaltsgröße

Quellen: Wohngeldgesetz; § 12 Heizkostenverordnung; § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz; Wohnraumförderungsgesetz

Was du von der Steuer absetzen kannst

Das wissen die wenigsten — und es betrifft fast jeden Mieter: Aus deiner Nebenkostenabrechnung kannst du einen Teil von der Steuer absetzen — Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Heizungswartung, Schornsteinfeger. Und zwar auch dann, wenn nicht du, sondern dein Vermieter die Firmen beauftragt hat. Absetzbar sind 20 Prozent der Arbeitskosten. Nur Arbeit, kein Material — und nur was überwiesen wurde.

So kommst du dran: Steht in deiner Abrechnung kein getrennter Betrag für Arbeitskosten, verlang schriftlich eine „Bescheinigung nach § 35a Einkommensteuergesetz“. Viele Vermieter stellen sie nur auf Nachfrage aus.

Wie das im Einzelnen funktioniert, welche Höchstbeträge gelten und was du beim Umzug absetzen kannst, steht ausführlich in unserem Beitrag zum Steuersystem.

Quellen: § 35a Einkommensteuergesetz; Bundesfinanzhof zur Nebenkostenabrechnung

Die 6 teuersten Fehler

1. Kein Übergabeprotokoll und keine Fotos. Ohne Nachweis zahlst du beim Auszug für Schäden, die schon vorher da waren.

2. Mängel nur mündlich melden. Ohne schriftlichen Nachweis gibt es den Mangel rechtlich fast nicht.

3. Die Nebenkostenabrechnung ungeprüft bezahlen. Sehr viele enthalten Fehler.

4. Bei Streit einfach die Miete kürzen. Zahlungsrückstand ist einer der wenigen Gründe für eine fristlose Kündigung.

5. Beim Auszug renovieren, ohne die Klausel zu prüfen. Oft muss man gar nicht.

6. Zu spät um Hilfe bitten. Bei Mietschulden und bei einer Kündigung entscheiden Wochen.

Unsere Partner: Hilfe in deiner Sprache

Beim Wohnen geht es um viel Geld und um dein Zuhause. Meist entscheidet ein Satz im Vertrag oder eine Frist.

Tempo. Bei einer Kündigung zählt jede Woche. Bis der Brief übersetzt und verstanden ist, ist oft Zeit verloren
Genauigkeit. Ob eine Vertragsklausel gilt, hängt am genauen Wortlaut. Wer nur ungefähr versteht, verschenkt Rechte
Keine Familie als Dolmetscher. Was du zahlst und wie du wohnst, geht niemanden aus dem Umfeld etwas an
Sie kennen die typischen Fälle. Wohnungen ohne schriftlichen Vertrag, Untermiete unter Verwandten, überhöhte Kautionen — das muss man nicht erst erklären

Wen du in unserem Verzeichnis findest

Fachgebiet	Wofür sie zuständig sind
Fachanwältinnen für Mietrecht	Kündigung, Eigenbedarf, Räumungsklage, weniger Miete zahlen, Kaution, Nebenkosten
Immobilienmaklerinnen und Makler	Wohnungssuche mit Beratung auf Vietnamesisch, Besichtigung, Vertrag erklären
Beratungsstellen	Mietvertrag verstehen, Briefe erklären, Anträge ausfüllen
Übersetzerinnen und Dolmetscher	Mietvertrag übersetzen, Begleitung zur Wohnungsübergabe und zu Terminen
Schuldnerberatung	Wenn Mietschulden entstanden sind
Versicherungsmaklerinnen und -makler	Hausratversicherung, Haftpflicht für Schäden in der Wohnung, Rechtsschutz
Steuerberaterinnen und Steuerberater	Wenn du selbst vermietest oder ein Arbeitszimmer absetzen willst

Spätestens jetzt solltest du anrufen

Eine Kündigung liegt im Briefkasten
Es kommt Post vom Gericht wegen der Wohnung
Du hast Mietschulden und weißt nicht weiter
Die Nebenkostenabrechnung fordert mehrere hundert Euro nach
In der Wohnung ist Schimmel und der Vermieter tut nichts
Dein Vermieter war ohne Ankündigung in der Wohnung
Du sollst beim Auszug renovieren und bist dir nicht sicher, ob du musst

Genau dafür sind unsere Partner da. Kanzleien, Beratungsstellen und Übersetzerinnen, bei denen Vietnamesisch gesprochen wird. Du musst dich nicht erklären, nicht übersetzen, nicht auf einen Dolmetscher warten. Such nach Ort und Fachgebiet, ruf an und schilder deinen Fall in deiner Sprache. → Zum Verzeichnis

Hier geht’s zum Verzeichnis

Finde unsere Partner, die Vietnamesisch sprechen — Rechtsanwältinnen, Steuerberater, Ärztinnen, Versicherungsmakler, Übersetzer und Beratungsstellen. Suchbar nach Ort und Fachgebiet.

Zum Verzeichnis →

Kostenlose Anlaufstellen

Diese Stellen beraten unabhängig und kosten nichts oder sehr wenig. Die Beratung findet dort in der Regel auf Deutsch statt — bring also jemanden mit, wenn du dir unsicher bist.

Mieterverein: prüft Verträge und Abrechnungen und vertritt dich im Streit. Der Jahresbeitrag ist deutlich günstiger als ein Anwalt
Mietrechtsberatung der Stadt: in vielen Kommunen kostenlos
Wohngeldstelle: berät auch zum Antrag selbst
Schuldnerberatung: wenn Mietschulden entstanden sind
Sozialamt oder Jobcenter: wenn Wohnungslosigkeit droht

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Er stellt insbesondere keine Rechtsberatung dar. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und geben den Stand vom 13.09.2026 wieder. Rechtslage und Rechtsprechung ändern sich laufend; wir bemühen uns um Aktualität, können aber keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen. Im Einzelfall kann anderes gelten — maßgeblich sind dein Mietvertrag und die Umstände deines Falls. Für eine verbindliche Auskunft wende dich an eine Fachanwältin für Mietrecht, den Mieterverein oder eine anerkannte Beratungsstelle. Alle genannten Vorschriften sind auf gesetze-im-internet.de nachzulesen.